Bylos esmė
Ieškovas kreipėsi į teismą dėl nekilnojamojo turto pardavėjo atsakomybės už daikto trūkumus, kadangi pradėjus naudotis nekilnojamuoju turtu, paaiškėjo, jog jis neatitinka kokybės reikalavimų.
Ieškovas patikslintu ieškiniu prašė teismo priteisti iš atsakovo 7065,24 Eur nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidų (1815 Eur vamzdyno montavimo trūkumų, 5250,24 Eur apšiltinimo darbų trūkumų) ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Ieškovas nurodė, kad iš atsakovo nusipirko butą ir nors atsakovas garantavo, kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų buto trūkumų jie paaiškėjo žiemą, faktiškai pradėjus naudotis turtu – buto sienų, lubų nesandarumas, per maža oro temperatūra bute; netinkamai sumontuoti ir apšiltinti vamzdžiai. Atsižvelgiant į tai, privalo būti išspręstas nekilnojamojo turto pardavėjo atsakomybės už daikto trūkumus klausimas ir ieškovui priteistos trūkumų šalinimo išlaidos.
Pirmosios instancijos teismas sprendimu atmetė atsakovo reikalavimą taikyti ieškinio senatį, ieškovo ieškinį tenkino – priteisė ieškovui iš atsakovo viso 7065,24 Eur trūkumų šalinimo išlaidų atlyginimą, paskirstė bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis teismas išnagrinėjęs atsakovo skundą, sprendimu panaikino pirmosios instancijos teismo nutartį ir priėmė naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmetė.
Kasacinio teismo išaiškinimai
Pardavėjas privalo pagal pirkimo–pardavimo sutartį ne tik perduoti daiktus pirkėjui, t. y. jam valdyti nuosavybės (patikėjimo) teise, ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus, bet taip pat jis privalo patvirtinti ir jų kokybę. Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Pardavėjo perduodamų pirkėjui daiktų kokybė laikoma atitinkančia įprastus reikalavimus, jeigu daiktus galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami. Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį.
CK 6.333 straipsnio 2 dalyje atskleistas daikto kokybės garantijos turinys – tai pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs.
Pirkėjo turimą informaciją apie perkamo daikto kokybę gali sudaryti pardavėjo jam pateikti faktai, duomenys ar dokumentai, apžiūros metu gaunama informacija ir kita. Tokia informacija suformuoja pirkėjo nuomonę apie daiktą ir sprendimą dėl sutarties sudarymo. Būtent pardavėjui tenka pareiga teikti pirkėjui informaciją apie daiktą ir užtikrinti daikto kokybę. Svarbu, kad, vykdydamas šią pareigą, pardavėjas elgtųsi sąžiningai, t. y. atskleistų pirkėjui apie daiktą turimą informaciją, galinčią turėti reikšmės sutarčiai sudaryti.
Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti. Be to, pardavėjas, turėdamas informaciją apie parduodamo daikto būklę ar savybes, kuri turi reikšmės sutarčiai sudaryti, ir vykdydamas pareigą dėl daikto kokybės užtikrinimo, sąžiningai veikdamas, šią informaciją privalo atskleisti pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar šis reikalauja tokios informacijos. Jos nepateikimas pirkėjui vertintinas kaip pardavėjo nesąžiningumas.
Daiktui keliami reikalavimai gali būti tiesiogiai nustatyti ir apibūdinti sutartyje, tačiau apie parduodamiems daiktams keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių, pvz., iš daiktams taikomų standartų ir pan. Taigi aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės.
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovui buvo žinoma apie pastato (jo dalies) energinio efektyvumo klasę – G, ji buvo nurodyta Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše, taip pat apie tokius duomenis patvirtinantį sertifikatą pažymėta ir sudarytoje sutartyje. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju ieškovui buvo suteikta pakankamai informacijos apie pastato (jo dalies) energetinio efektyvumo klasę, todėl nėra teisinio pagrindo laikyti atsakovą pažeidusį pareigą šia apimtimi užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus.
Tuo tarpu byloje taip pat nustatyta, kad atsakovas, varžytynėse įsigijęs ginčo butą, jame, be kitų buto remonto darbų, atliko ir vandentiekio vamzdynų pakeitimo darbus. Taigi, rangovas, nagrinėjamu atveju atsakovas, atsako už defektus, jeigu defektai buvo nustatyti per dešimt metų – esant paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.), todėl ieškovo ieškinys dėl vamzdyno trūkumų šalinimo išlaidų atlyginimo yra pagrįstas, todėl tenkintinas.
Kasacinis teismas konstatavo, kad ieškovas byloje įrodė, jog parduotas daiktas (butas) neatitiko daikto kokybės reikalavimų dėl vandentiekio sistemos, vamzdyno trūkumų šalys neaptarė sutartyje, tokie trūkumai paaiškėjo tik po sutarties sudarymo, todėl skundžiamas sprendimas keistinas ir šis ieškinio reikalavimas tenkintinas. Vis dėl to, dėl pastato apšiltinimo darbų trūkumų pasisakytina, kad ieškovui buvo suteikta pakankamai informacijos apie pastato (jo dalies) energetinio efektyvumo klasę, todėl nėra teisinio pagrindo laikyti atsakovę pažeidusia pareigą šia apimtimi užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus.
Rezultatas
Kasacinis teismas nutarė apeliacinės instancijos teismo sprendimą pakeisti ir ieškovo ieškinį tenkinti iš dalies – priteisti ieškovui 1815 Eur vandentiekio sistemos trūkumų pašalinimo išlaidų atlyginimo, kitą ieškovo reikalavimą dėl apšiltinimo darbų trūkumų išlaidų atlyginimo priteisimo atmesti.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gruodžio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-282-943/2022
APB PAKĖNAS IR PARTNERIAI atstovauja klientus nagrinėjant ginčus teismuose