Bylos esmė
Nekilnojamojo turto agentė ieškiniu kreipėsi į teismą ir prašė priteisti iš pirkėjos skolą bei palūkanas už tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas atlyginimą. Nekilnojamojo turto agentė nurodė, kad vykdydama tarpininkavimo sutartį surado ir pasiūlė pirkėjai įsigyti nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su turto pardavėja sudarė preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį. Kadangi tarpininkavimo sutartimi šalys susitarė, kad užmokestis mokamas sėkmės atveju po preliminariosios sutarties sudarymo, nors vėliau ji ir buvo nutraukta, nekilnojamojo turto agentė reikalavo, kad pirkėja sumokėtų sutartyje nustatytą užmokestį, taip pat ir palūkanas.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino. Teismas padarė išvadą, kad šalys buvo susitarę dėl tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas ir nekilnojamojo turto agentė pasiekė susitartą rezultatą – pirkėja pasirašė preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl privalo atsiskaityti su nekilnojamojo turto agente. Apeliacinės instancijos teismas panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis. Preliminariosios sutarties nutraukimas pagrindžia tai, kad nekilnojamojo turto agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas. Tarpininkavimo sutartis būtų įvykdyta, t. y. pasiektas rezultatas, jeigu atsakovė būtų įsigijusi patalpas.
Kasacinio teismo išaiškinimai
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.). Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str. 5 d.).
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas – nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos. Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą. Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo. Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma. Kasacinio teismo praktikoje susitarimas dėl tarpininkavimo, parduodant nekilnojamąjį turtą, kvalifikuojamas kaip atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo rezultato sutartis.
Išnagrinėjęs bylą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą – patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą. Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Tai reiškia, kad tikslas, kurio sutartimi siekė pirkėja – surasti ir įsigyti konkrečius reikalavimus atitinkantį nekilnojamąjį turtą, nebuvo pasiektas dėl to, kad nekilnojamojo turto agentės pasiūlytas turtas neatitiko nurodytų reikalavimų.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo. Teismas sutarties rezultato sampratą pateikė šiuo konkrečiu atveju, nustatęs konkrečias sutarties sąlygas bei jos sudarymo aplinkybes, bet nenustatė, koks atvejis apskritai gali būti laikomas sėkmės atveju (suteiktų tarpininkavimo paslaugų rezultatu), o koks – ne.
Teisėjų kolegija nurodė, kad bylą išnagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias atlygintinų paslaugų sutartis bei nustatančias sutarčių aiškinimo taisykles, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl apeliacinės instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
Rezultatas
Lietuvos Aukščiausiasis Tesimas apeliacinės instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. gruodžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-321-421/2023
APB PAKĖNAS IR PARTNERIAI atstovauja klientus nagrinėjant ginčus teismuose