Bylos esmė
Byloje sprendžiamas klausimas dėl nuomos ir rangos sutarčių, šių sutartinių teisinių santykių kvalifikavimo ir mišraus pobūdžio sutartinių santykių aiškinimo.
Šalys sudarė sutartis dėl komercinių patalpų nuomos ir susitarė dėl atsiskaitymo už patalpų įrengimą tvarkos. Nuomos sutartyse šalys įtvirtino, kad 1 kv. m patalpų įrengti nuomotoja skirs ne daugiau nei 300 Eur (plius PVM) sumą, o jei patalpų įrengimo kaina viršys 300 Eur už kv. m sumą (darbų perviršis), nuomininkės viršijančią dalį kompensuos nuomotojai. Tarp šalių kilo ginčas dėl atsiskaitymo už patalpų įrengimą.
Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai nuomotojos ieškinį atmetė. Teismai nustatė, kad šalis sieja mišrūs patalpų nuomos ir patalpų įrengimo statybos rangos (nuomos ir rangos) teisiniai sutartiniai santykiai.
Kasacinio teismo išaiškinimai
Esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas. Rangos sutarties dalykas yra tam tikras darbo rezultatas, kuris turi būti perduotas užsakovui. Darbo rezultatas gali pasireikšti tam tikro daikto pagaminimu ar pakeitimu arba tam tikro kitokių darbų rezultato sukūrimu. Šis darbo rezultatas gali apimti ne tik naujo daikto ar kitokio darbo rezultato pagaminimą ar sukūrimą, bet ir esančio tam tikro objekto pagerinimą, pakeitimą (naujų savybių esančiam objektui suteikimą), pasireiškiantį tam tikra materialia išraiška. Tuo tarpu nuomos sutarties dalykas yra sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti.
Taigi, siekiant kvalifikuoti tarp šalių susiklosčiusius sutartinius santykius kaip mišrius teisinius santykius, turinčius nuomos ir rangos sutarties elementų, turi būti nustatyta, kad šalys susitarė ne tik dėl nuomos sutarties dalyko, bet ir dėl rangos sutarties dalyko, t. y. turi būti nustatyta, kad sutarties šalys susitarė ir dėl tam tikro darbo rezultato pagaminimo arba perdavimo ar kitokių darbų atlikimo, kurių metu sukurtas rezultatas perduodamas užsakovui.
Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių specifika yra ta, kad šių sutarčių objektu gali būti tiek iš dalies, tiek ir visiškai įrengtos patalpos. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, tad nuo šalių valios priklauso, kokios kokybės daiktas bus perduodamas laikinai valdyti ir (ar) naudotis pagal nuomos sutartį. Sutarties laisvės principas lemia šalių laisvę susitarti, ar nuomos objektas bus iš dalies įrengtos patalpos, o jas pagal savo poreikius įsirengs pats nuomininkas (pats arba pasitelkęs trečiuosius asmenis ar net ir patį nuomotoją), ar tai bus visiškai įrengtos ir nuomininko poreikiams galutinai pritaikytos patalpos. Nuomos sutarties šalys, be abejonės, turi teisę aptarti sąlygas ir tvarką, kaip patalpos bus įrengiamos, kam teks tokio įrengimo išlaidos (nuomotojui ir (ar) nuomininkui), jei tokio įrengimo išlaidas (ar dalį jų) turės dengti nuomininkas, kokia tvarka jos bus dengiamos, pvz., kaip vienkartinis mokestis ar kaip periodiškai mokamo nuomos mokesčio dalis, ir kitas su tuo susijusias sąlygas.
Tokiu atveju, kai šalys sutartyje detaliai aptaria negyvenamųjų patalpų įrengimo pagal nuomininko poreikius tvarką, gali susidaryti įspūdis, kad šalys kartu susitaria ir dėl tam tikro darbo rezultato perdavimo. Vis dėlto teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad nuomotojas yra tas asmuo, kuris valdo negyvenamąsias patalpas nuosavybės ar kitu teisėtu pagrindu ir turi tikslą tokias patalpas perduoti nuomininkui laikinai jas valdyti ir (ar) jomis naudotis, todėl paprastai nuomotojo tikslas nėra atlikti tam tikrus darbus ir juos perduoti kaip darbų rezultatą, nuomininko tikslas taip pat yra gauti ne darbų rezultatą, o išsinuomoti negyvenamąsias patalpas. Šalys gali siekti susitarti ir kitaip, tačiau tokia šalių valia sutartimi turi būti aiškiai išreikšta.
Teismas pažymėjo, kad jei kiekviena nuomos sutartis, kurioje yra nustatytos patalpų įrengimo pagal nuomininko poreikius sąlygos, būtų vertinama kaip turinti ir rangos sutarties elementų, nebūtų aišku, kokie skiriamieji požymiai apskritai leidžia atskirti nuomos sutartis, kurių objektas yra įrengtos pagal nuomininko poreikius patalpos, nuo mišrių sutarčių, turinčių nuomos ir rangos sutarčių požymių. Todėl tokioje situacijoje svarbu nustatyti, koks yra šalių sudarytos sutarties tikslas – ar perduoti pagal nuomininko poreikius įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), ar perduoti iš dalies įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), o vėliau, atlikus statybos rangos darbus, perduoti ir darbų rezultatą (rangos sutarties dalykas). Tam, kad nuomininkas galėtų įsirengti nuomojamas patalpas, jis, visų pirma, jas turi pradėti valdyti ir (ar) naudoti nuomos sutarties pagrindais.
Patalpų įrengimo darbai priskiriami statybos darbams, jie patys gali būti rangos sutarties dalyku ir turi savarankišką vertę. Vis dėlto vien galimybė būti rangos sutarties dalyku nepagrindžia, kad ginčo sutartimis šalys susitarė dėl negyvenamųjų patalpų įrengimo kaip darbų rezultato. Tai, kad šalys susitarė dėl negyvenamųjų patalpų, kurios bus perduotos nuomininkėms kaip nuomos sutarčių objektas, įrengimo ir pritaikymo nuomininkių veiklai vykdyti ir dėl to reikėjo padaryti individualius sprendimus, taip pat savaime nepatvirtina, kad ginčo sutartimis šalys susitarė dėl negyvenamųjų patalpų įrengimo kaip darbų rezultato. Kaip minėta pirmiau, nuomos sutarties sąlygos, detalizuojančios patalpų pritaikant jas nuomininko poreikiams įrengimo tvarką, gali apibrėžti tiek nuomotojo įsipareigojimą perduoti įrengtas patalpas nuomininkui laikinai valdyti ir (ar) jomis naudotis, tiek ir įsipareigojimus dėl darbų rezultato perdavimo.
Teismas nustatė, kad nagrinėjamos bylos atveju sutarties dalykas buvo negyvenamųjų patalpų perdavimas laikinai naudotis nuomos teise, perdavimo–priėmimo aktais taip pat viena šalis perdavė, o kita – priėmė negyvenamąsias patalpas, sutartyse nurodyta negyvenamųjų patalpų nuomos termino pradžia – patalpų perdavimo–priėmimo akto pasirašymo diena. Nuomos sutartimi sutarties šalys aiškiai įtvirtino, kad nuomotoja visus įrengimo darbus paveda atlikti pasirinktam rangovui. Teismai nenustatė, jog viena nuomos sutarties šalis būtų perdavusi, o kita – priėmusi darbų rezultatą, priešingai, teismai nurodė, jog sutarties šalys perdavimo–priėmimo aktais perdavė ir priėmė įrengtas negyvenamąsias patalpas. Taigi, nėra nustatytas būtinasis rangos teisinių santykių požymis – susitarimas dėl darbo rezultato kaip savarankiško objekto perdavimo atsakovėms
Kasacinis teismas vertino, kad ginčo šalių sudarytų nuomos sutarčių tikslas buvo perduoti pagal nuomininkių poreikius įrengtas negyvenamąsias patalpas laikinai valdyti ir (ar) jomis naudotis. Taigi, bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė nuomos ir rangos sutartis reglamentuojančias materialiosios teisės normas, todėl nepagrįstai šalių sudarytą sutartį kvalifikavo kaip mišrią sutartį ir dėl nuomotojos reikalavimo sprendė pagal rangos, o ne nuomos sutartinius santykius reglamentuojančias teisės normas.
Rezultatas
Kasacinis teismas nutarė panaikinti žemesniųjų instancijų teismų sprendimą ir nutartį ir perdavė bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-286-1075/2023
APB PAKĖNAS IR PARTNERIAI teikia paslaugas nekilnojamojo turto ir statybos teisės srityje