Ieškovė prašė pripažinti negaliojančia su atsakove sudarytos komercinės negyvenamųjų
patalpų nuomos sutarties sąlygą dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį
atsisakymo. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai ieškinį atmetė.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad, CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nesant aiškiai išreikšto
imperatyvo, sprendžiant dėl šios normos imperatyvumo taikytini bendrieji teisės normų aiškinimo
metodai, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 straipsnio
4 dalis). Tam, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtina teisės norma būtų pripažinta imperatyvia, būtina
nustatyti, ar šia norma ginama vertybė sudaro viešąjį interesą, gintiną imperatyvia forma.
Atsižvelgdamas į tai, kasacinis teismas nurodė, kad tais atvejais, kai nuomos sutartis sudaroma tarp
dviejų verslo subjektų, yra preziumuojama, kad jie abu yra savo veiklos profesionalai ir pajėgūs
prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką. Dispozityvumas galėtų būti ribojamas nebent tuo
atveju, jei viena iš sutarties šalių yra silpnesnė, tačiau nuomininkas pats savaime nėra silpnesnioji
nuomos sutarties šalis, kuriai būtų reikalinga ypatinga valstybės apsauga. Todėl ir nuomininko
pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nesudaro viešojo intereso, gintino imperatyvia teisės
norma. Kasacinio teismo vertinimu, CK 6.482 straipsnio reguliavimo turinys taip pat nesuponuoja
šiame straipsnyje nustatyto reguliavimo imperatyvumo. CK 6.482 straipsnyje nustatytas
reguliavimas neužtikrina nuomininko teisės nuomotis daiktą tomis pačiomis sąlygomis. CK 6.482
straipsnis nenustato draudimo keisti sutarties sąlygas, o priešingai – nurodo, kad šalių susitarimu
nuomos sąlygos, pavyzdžiui, nuomojamo daikto, šiuo atveju negyvenamųjų komercinių patalpų
dydis, vieta, nuomos kaina, terminas, gali būti keičiamos. Be to, CK 6.482 straipsnis nenustato,
kokia tvarka turėtų būti atnaujinama nuomos sutartis, nurodant, kad nuomotojas privalo per nuomos
sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam
terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos.
Taigi, nuomininko pirmenybės teisės įgyvendinimo tvarka turėtų būti nustatoma nuomos sutartyje.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad vien tik išankstinis nuomininko atsisakymas pasinaudoti
pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį nereiškia esminės šalių nelygybės. Remdamasis
išdėstytais argumentais, kasacinis teismas suformulavo tokią teisės aiškinimo taisyklę: CK 6.482
straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi, todėl,
vadovaujantis bendraisiais civilinės teisės principais ir nepažeidžiant esminės šalių lygybės, šalys
derybų keliu yra laisvos iš anksto susitarti dėl nuomininko nesinaudojimo pirmenybės teise
atnaujinti nuomos sutartį.
Kasacinis teismas sprendė, kad šią bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai
pagrįstai atmetė ieškovės reikalavimą pripažinti ginčo sąlygą, kuria nuomininkas atsisakė savo
pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį, negaliojančia. Dėl to kasacinis teismas paliko
apeliacinės instancijos teismo nutartį nepakeistą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018
Menu