Bylos esmė
Byloje sprendžiamas klausimas dėl nekilnojamojo turto pardavėjo atsakomybės už daikto trūkumus, kai trūkumai paaiškėja pradėjus naudotis daiktu.
Ieškovas nurodė, kad 2017 m. vasarą su atsakove sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu iš atsakovės nusipirko butą. Nors atsakovė garantavo, kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų buto trūkumų (numatyta sutartyje), jie išryškėjo 2017 m. žiemą, faktiškai pradėjus naudotis turtu (buto sienų, lubų nesandarumas, per maža oro temperatūra bute; netinkamai sumontuoti ir apšiltinti vamzdžiai).
Ieškovas prašė teismo priteisti iš atsakovės nusipirkto nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas. Atsakovė reikalavo taikyti ieškinio senatį.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį patenkino, o apeliacinės instancijos – atmetė, be kita ko, pripažinęs, kad ieškovas ieškinį dėl buto termoizoliacijos trūkumų teismui pareiškė praleidęs CK įtvirtintą sutrumpintą šešių mėnesių ieškinio senaties terminą.
Kasacinio teismo išaiškinimai
Kasacinis teismas nurodė, kad kai pirkėjas per garantinį terminą pateikia pardavėjui pretenziją, ieškinio senaties terminas ieškiniui dėl parduoto daikto trūkumų pareikšti prasideda nuo to momento, kai pirkėjas gauna atsakymą, kuriuo pardavėjas atsisako tenkinti pirkėjo reikalavimą, arba kai per pirkėjo nustatytą, o jeigu toks nenustatytas – per protingą terminą pardavėjas nepateikia jokio atsakymo.
Kasacinis teismas taip pat nurodė, kad, sprendžiant dėl ieškinio senaties termino eigos, būtina įvertinti atsakovės veiksmus, sužinojus apie reiškiamas pretenzijas dėl parduoto daikto trūkumų. Byloje nustatyta, kad apie pastebėtus daikto trūkumus ieškovas atsakovę pirmiausia informavo žodžiu, vėliau šalys bendradarbiavo dėl patekimo į butą, siekiant jame atlikti remonto darbus. Kadangi įstatymas neįpareigoja šalių visus tarpusavio sutartinių įsipareigojimų vykdymo klausimus spręsti tik apsikeičiant rašytinės formos pranešimais, todėl pirkėjas, gavęs atsakovės pranešimus su prašymais suderinti galimo remonto darbus atliekančio darbuotojo atvykimo datą ir laiką, pagrįstai galėjo manyti, kad atsakovė ketina šalinti paaiškėjusius trūkumus. Todėl ieškinio senaties pradžia negalėjo būti susieta su ankstesnės žodinės pretenzijos pareiškimo momentu.
Spręsdamas dėl perduodamo daikto kokybės, kasacinis teismas nurodė, jog CK nenustato specialių pardavimo sąlygų ne naujai pastatytiems pastatams ar juose esantiems butams, todėl CK XXIII skyriaus taisyklės taikomos ir tokio daikto pirkimo–pardavimo teisiniams santykiams, tačiau turi būti atsižvelgta ir į parduodamo daikto ypatumus, turinčius įtakos tokio daikto kokybei. Nagrinėjamoje byloje ieškovui buvo žinoma apie pastato (jo dalies) energinio efektyvumo klasę – G, todėl jis turėjo suprasti, jog butui reikalingas didesnis nei įprastas energijos kiekis, įskaitant energiją pastato šildymo reikmėms. Dėl to nebuvo pagrindo vertinti, jog parduotas butas neatitiko jam taikomų standartų energetinio efektyvumo aspektu, ar parduoto buto energetinį efektyvumą vertinti kaip sutartyje neaptartą trūkumą (daikto trūkumus).
Tačiau kasacinis teismas pripažino, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kito ieškovo reikalavimo – išlaidų atsakovės remontuoto vamzdyno trūkumams pašalinti atlyginimo, nepagrįstai suabsoliutino ieškovo kaip daikto savininko pareigas šio turto priežiūros srityje, neatsižvelgdamas į aplinkybę, kada šie darbai buvo atlikti, ir ignoruodamas tokių darbų pobūdį. Atsakovė, įsigijusi ginčo butą, jame, be kitų buto remonto darbų, atliko ir vandentiekio vamzdynų pakeitimo darbus. Eksperto išvadoje nurodyta, kad vamzdynas bute prakiuro (susprogo) ne tik dėl to, kad jis buvo sumontuotas nešildomoje pastato dalyje, bet ir dėl to, kad nebuvo tinkamai apsaugotas (izoliuotas) nuo šalčio.
Remdamasis nurodytais argumentais, kasacinis teismas konstatavo, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino statybas reglamentuojančių teisės aktų nuostatas, susiedamas jas tik su reikalavimais energijos taupymui ir vandentiekio išsaugojimui. Teisės akte įtvirtintuose esminiuose pastato vandentiekio reikalavimuose nustatyta, kad pastato vandentiekis turi būti suprojektuotas ir sumontuotas iš tokių statybos produktų, kurių savybės per ekonomiškai pagrįstą pastato naudojimo trukmę užtikrintų esminius vandentiekio reikalavimus bei nuo vandentiekio priklausančius viso pastato (jo dalies) esminius reikalavimus, tarp kurių ir reikalavimai vandentiekio įrengimui nešildomose patalpose.
Rezultatas
Kasacinis teismas nutarė pakeisti apeliacinės instancijos teismo sprendimą, tenkinant ieškinio dalį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gruodžio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-282-943/2022
APB PAKĖNAS IR PARTNERIAI teikia teisines paslaugas, susijusias su ginčais dėl nekilnojamojo turto