Bylos esmė
Byloje sprendžiama dėl statomo būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių kvalifikavimo, jos galiojimo, civilinės atsakomybės taikymo pardavėjui, pirkėjui sumokėjus visą kainą, dėl nuostolių apskaičiavimo būdo.
Ieškovas 2019 m. rugsėjo 4 d. su atsakove sudarė preliminariąją statomo būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties objektas – statomas 3 kambarių butas. Preliminari statybos darbų pabaiga – 2020 m. gruodžio 31 d. Ieškovas 2019 m. rugsėjo 18 d. sumokėjo atsakovei 10 000 Eur avansą pagal preliminariąją būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį. 2020 m. balandžio 28 d. šalys pasirašė papildomą susitarimą, pagal kurį atsakovė sutiko sumažinti turto kainą iki 163 266,50 Eur (nuo 2750 Eur iki 2650 Eur už kv. m), o ieškovas įsipareigojo likusią turto kainą – 153 266,50 Eur, sumokėti iki 2020 m. gegužės 15 d. Ieškovas visą turto kainą atsakovei sumokėjo 2020 m. gegužės 8 d., tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
2024 m. sausio 16 d. ieškovas gavo atsakovės pranešimą, kad atsakovė preliminariąją sutartį laiko pasibaigusia, nesudarius pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovui tapo žinoma, kad atsakovė 2024 m. sausio 16 d. tą patį butą pardavė kitiems pirkėjams už 233 000 Eur. 2024 m. gegužės 13 d. atsakovė grąžino ieškovui už butą sumokėtus 163 266,50 Eur.
Kadangi pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, ieškovas prašė iš jos priteisti 78 923,50 Eur nuostolių, kurie lygūs skirtumui tarp buto rinkos vertės ieškinio pateikimo metu (242 190 Eur) ir ieškovo sumokėtos sumos (163 266,50 Eur), atlyginimą. Be to, atsakovė daugiau kaip trejus metus naudojosi ieškovo sumokėtomis už butą lėšomis, todėl ieškovas prašė iš jos priteisti ir 5 proc. dydžio palūkanas, sudarančias 30 467,56 Eur.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė. Apeliacinės instancijos teismas ieškinį patenkino iš dalies, t. y. priteisė ieškovui iš atsakovės 69 733,50 Eur nuostolių atlyginimo, 693,32 Eur palūkanų, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 13 305,95 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Kitą ieškinio dalį atmetė.
Kasacinio teismo išaiškinimai
Pagal CK 6.401 str. 1 d., pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.
CK 6.401 str. 5 d. įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nustatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo.
Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 str. 4 d., bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 str.).
Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis gali būti kelių rūšių, tiek kai pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis (CK 6.401 str. 5 d.), tiek kai pirkėjas nefinansuoja statybos, tačiau įsipareigoja gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą (CK 6.401 str. 1 d.).
Teisėjų kolegijos vertinimu, atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamoje byloje: pirkėjas (ieškovas) – fizinis asmuo; preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties objektas – gyvenamosios paskirties patalpos – butas; atsakovė įsipareigojo pastatyti, visiškai įrengti butą ir jį parduoti, o ieškovas įsipareigojo sumokėti visą buto kainą; buto statybų pradžia fiksuota 2017 m., o statybų pabaiga 2020 m.; apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad buto statybos buvo finansuojamos ir ieškovo sumokėtomis atsakovei lėšomis, butas ketintas įsigyti šeimos poreikiams tenkinti, darytina išvada, jog šalių teisiniai santykiai kvalifikuotini pagal CK 6.401 str. 5 d.
CK 6.401 str. 5 d. reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesams, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą.
Skirtingai nei preliminariosios sutarties, kuri reglamentuojama CK 6.165 str., atveju, kai pasibaigus joje nustatytam terminui, pasibaigia ir preliminarioji sutartis, o asmuo tokiu atveju neturi teisės reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį, bet gali reikalauti nuostolių atlyginimo iš šalies, kuri nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 str. 4 d.), tokie teisiniai padariniai nekyla teisinius santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 str. 5 d.
Termino nustatymas ir termino pasibaigimas tokioje specialioje preliminariojoje sutartyje (CK 6.401 str. 5 d.) nurodytų padarinių nesukelia, nes tokia preliminarioji sutartis, pirkėjui sumokėjus visą kainą už statomą objektą, o pardavėjui jį suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, tampa pagrindine sutartimi, nes nuo minėtų juridinių faktų atsiradimo fizinis asmuo įgyja nuosavybės teisę į sukurtą objektą ar jo dalį. Tai reiškia, kad esminė prievolė pagal preliminariąją sutartį, t. y. pastatyti numatytą objektą, įvykdyta, o iš esmės lieka tik pardavėjo įsipareigojimas įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą (CK 6.123 str. 1 d.).
Byloje pareikštas reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo. Atsakomybė nuostolių atlyginimo forma už neįvykdytą įsipareigojimą įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą – gali kilti tik tuo atveju, jeigu sutartį įforminti atsisakyta nepagrįstai. Vienai šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą, įrodinėjimo našta pereina antrajai šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą yra pagrįstas.
Preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis nustatė atitinkamas pareigas jos šalims. Atsakovė (pardavėja) įsipareigojo: pasitelkusi kitus asmenis pastatyti ir parduoti butą (2.1 papunktis); pranešti pirkėjui (ieškovui) apie statybos darbų pabaigą, parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą ir sudaryti sąlygas pirkėjui apžiūrėti butą bei pasirašyti šį aktą (6.3.1 papunktis); per 30 kalendorinių dienų nuo atliktų darbų apžiūros akto pasirašymo pasirašyti pagrindinę sutartį (6.3.2 papunktis); atiduoti vertinti namą Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai (t. y. įvykdyti visas sąlygas, kad namas būtų pripažintas tinkamu naudoti) (6.3.3 papunktis).
Ieškovas (pirkėjas) įsipareigojo: nupirkti butą už sutartyje nurodytą kainą (2.1, 5.1–5.2 papunkčiai); gavęs pranešimą apie statybos darbų pabaigą, įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos priimti atliktus statybos darbus, pasirašydamas atliktų darbų apžiūros aktą (7.1 papunktis); per 30 kalendorinių dienų nuo atliktų darbų apžiūros akto pasirašymo pasirašyti pagrindinę sutartį notarine forma pardavėjo pasiūlytame notarų biure ir laiku įvykdyti visus piniginius įsipareigojimus (7.2 papunktis).
Preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties nuostata „pardavėjas įsipareigoja pranešti pirkėjui apie statybos darbų pabaigą“ aiškintina vertinant faktiškai vykusį bendravimą ir bendradarbiavimą per nekilnojamojo turto agentą nuo pat teisinių santykių pradžios. Preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyta, kokia forma ir (ar) kokiu būdu ieškovas turėjo būti informuojamas apie statybos darbų pabaigą, jo pareigą apžiūrėti butą ir priimti jame atliktus darbus bei pasirašyti atliktų darbų aktą. Teismų nustatytos aplinkybės, vertinant preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, faktinį susiklosčiusį šalių bendravimo būdą, kai visais turto įsigijimo klausimais ieškovas bendravo tik su agentu, leidžia daryti išvadą, kad ieškovas 2021 m. vasario 24 d. brokerio, su kuriuo bendravo dėl būsimo buto pirkimo, pranešimu per ,,WhatsApp“ susirašinėjimo programėlę buvo tinkamai informuotas apie statybos darbų pabaigą.
Pranešimas apie statybos darbų užbaigimą lėmė, kad atsakovė turėjo parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą. Byloje nėra duomenų, jog nekilnojamojo turto agentas ieškovui išsiuntė atliktų darbų apžiūros aktą, kuriame buvo išvardyti visi atlikti darbai, nėra ir tokių duomenų, kad atsakovė savo parengtą atitinkamą aktą būtų perdavusi nekilnojamojo turto agentui, tačiau šis ieškovui jo nepersiuntė.
Atsakovė, kai ieškovas sumokėjo visą kainą už statomą objektą, o ji šį objektą suformavusi kaip turtinį vienetą ir įregistravusi viešame Nekilnojamojo turto registre, neinicijavo turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo. Pardavėjui pažeidus sutartinę prievolę, jam kyla civilinė atsakomybė ir ieškovas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo vadovaujantis bendrosiomis sutartinės civilinės atsakomybės taisyklėmis.
Nagrinėjamoje byloje šalių santykiai kvalifikuoti pagal CK 6.401 str. 5 d., tačiau ieškovas reiškia reikalavimą atlyginti nuostolius. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovas turi teisę rinktis tokį savo pažeistų teisių gynimo būdą, tačiau priteistinas nuostolių atlyginimo dydis bei nuotolių atsiradimo momentas nustatytini atsižvelgiant į CK 6.401 str. 5 d. specialųjį reglamentavimą, pagal kurį ieškovas, sumokėjęs visą preliminariojoje sutartyje nustatytą statybos kainą, atsakovei statomą objektą suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą.
Teisėjų kolegija sprendžia, kad šalių teisinius santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 str. 5 d., ieškovo teisių įgyvendinimas ginant savo teises turi būti siejamas su ieškovo nuosavybės teisės į pastatytą butą įgijimo momentu pagal CK 6.401 str. 5 d., nepriklausomai nuo ieškovo pasirenkamo teisių gynimo būdo, t. y. ar reiškiamas reikalavimas dėl turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo, ar reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo neinicijavus turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo.
Aptariamu atveju, kai pirkėjas reiškia reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, pirkėjo patirtas nuostolis apskaičiuotinas nustatant skirtumą tarp šalių sutartyje nustatytos būsimo buto pirkimo kainos ir šio buto rinkos kainos, kuri turi būti nustatyta tuo momentu, kai už butą buvo sumokėta visa kaina, butas suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre, kartu atsižvelgiant ir į sutartyje įtvirtintus kitus aktualius šalių įsipareigojimus (pvz., atsakovo įsipareigojimą pateikti Atliktų darbų apžiūros aktą, organizuoti notarinės sutarties sudarymą ir kt.).
Terminas nagrinėjamoje byloje ieškovui, įgijusiam nuosavybės teisę į nupirktą butą, reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir reikalauti įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą po to, kai atsakovė įsipareigojo parengti atliktų darbų apžiūros aktą, o gavęs pranešimą apie statybos darbų pabaigą ieškovas įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos priimti atliktus statybos darbus, šiuo atveju reiškia būsimą laikotarpį, per kurį, vienai šaliai atitinkamai nevykdant savo įsipareigojimų, o kitai šaliai vykdant bendradarbiavimo pareigą, pastaroji turėtų per protingą terminą informuoti kitą šalį apie šios įpareigojimų nevykdymą, o šiai ir toliau nevykdant savo įsipareigojimų, imtis operatyviai ginti savo teises.
Atsižvelgiant į pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytas šalių bendravimo aplinkybes (ieškovo informavimą apie statybos darbų pabaigą 2021 m. vasario 24 d., ieškovo pripažinimą apie informavimą dėl objekto užbaigimo 2021 m. kovo 17 d., vėlesnį susirašinėjimą tik nuo 2022 m. kovo 1 d. ir pan.), tarp jų ir į tai, kad šalių bendravimas iš esmės vyko per nekilnojamojo turto agentą, sutartinius įsipareigojimus, taip pat nustatytus atitinkamus terminus tokiems sutartiniams įsipareigojimams įvykdyti, šiuo atveju dviejų mėnesių terminas laikytinas protingu terminu reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą.
Teisėjų kolegijos nuomone, ilgesnis ieškovo, įgijusio nuosavybės teisę į nupirktą butą ir galinčio naudotis visais savininko teisių gynimo būdais, delsimas pareikalauti iš atsakovo įforminti įgytą nuosavybės teisę į daiktą, neatitiko protingo ir apdairaus elgesio standarto, prieštaravo įgytos teisės prigimčiai ir paskirčiai bei sukūrė šalių santykiuose neapibrėžtumo situaciją, nepaisant aplinkybės, kad atsakovė nevykdė sutartinių įsipareigojimų nustatytais terminais pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti nuosavybės į butą perėjimą ieškovui.
Nagrinėjamu atveju buto rinkos kaina, atsižvelgiant ir į šalių sutartyje nustatytus atliktų darbų apžiūros akto pateikimo bei nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perėjimo įforminimo terminus, skaičiuotina 2021 m. liepos 15 d. (pradedant nuo paties ieškovo pripažinimo apie informavimą dėl objekto užbaigimo dienos – 2021 m. kovo 17 d., pridedant 30 kalendorinių dienų terminą nuo pranešimo gavimo dienos atliktiems darbams priimti, pasirašant atliktų darbų apžiūros aktą (preliminariosios sutarties 7.1 papunktis), pridedant 30 kalendorinių dienų terminą sutarčiai įforminti (modifikavęsis įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį), pridedant dviejų mėnesių protingą terminą reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą (preliminariosios sutarties 7.2 papunktis).
Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai nustatė, už kokią kainą butas buvo parduotas tretiesiems asmenimis. Butas buvo parduotas su baldais, o savo sudarytoje preliminariojoje būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartyje šalys nesusitarė, kad į kainą įeis buto apstatymas baldais. Byloje taip pat pateikti įrodymai, kad atsakovė patyrė buto išlaikymo nuostolių, tačiau apeliacinės instancijos teismas tokių aplinkybių nevertino.
Kasacinis teismas konstatavo, kad byloje buvo netinkamai nustatytas momentas, kuriuo turėtų būti nustatyta ginčo buto rinkos vertė ir su kuriuo sietinas ieškovo teisės į galimai patirtų nuostolių dydžio apskaičiavimas, tinkamai neįvertintas buto kainos, už kurią butas parduotas tretiesiems asmenims, aspektas, t. y. ar į šią kainą įskaičiuota ir baldų vertė, taip pat neįvertinti atsakovės argumentai dėl patirtų išlaidų butui prižiūrėti po to, kai buto savininku tapo ieškovas, o tai sudaro pagrindą teismų procesinius sprendimus panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.
Rezultatas
Kasacinis teismas panaikino apeliacinės instancijos teismo nutartį ir pirmosios instancijos teismo sprendimą bei perdavė bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2026 m. kovo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-39-933/2026
APB PAKĖNAS IR PARTNERIAI atstovauja klientus nagrinėjant ginčus teismuose