Tarp būsimo pirkėjo ir būsimo pardavėjo sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu sumokėtas avansas dažnai tampa ginčo priežastimi, kai pagrindinė sutartis nepasirašoma. Šiame straipsnyje aptariamoje kasacinio teismo išnagrinėtoje byloje buvo sprendžiamas klausimas, ar avansas turi būti grąžintas ir kada kyla civilinė atsakomybė dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo, kai pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl būsimo pirkėjo kaltės.
Bylos esmė
Ieškovas (būsimas pirkėjas) kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovo (būsimo pardavėjo) 2500 Eur sumą, t. y. ieškovo sumokėtą avansą, kurio atsakovas negrąžino ieškovui šalims nesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties.
Ieškovas nurodė, kad 2017 m. rugsėjo 15 d. šalys pasirašė preliminariąją sutartį dėl 10 arų žemės sklypo pirkimo, pagal kurią ieškovas sumokėjo avansą – 2500 Eur. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2017 m. lapkričio 30 d., tačiau tai neįvyko.
Ieškovo teigimu, avansas turėjo būti grąžintas, nes sutartis aiškiai numatė, kad jis lieka pardavėjui tik tuo atveju, jei pirkėjas vengia pasirašyti pagrindinę sutartį. Ieškovas tvirtino, kad savo įsipareigojimus vykdė tinkamai ir laikėsi šalių nusistovėjusios praktikos, kai pagrindinę sutartį su atsakovu pasirašydavo jo surasti pirkėjai. Ieškovas negalėjo įsigyti žemės sklypo savo vardu dėl sąskaitų arešto, todėl pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta su jo nurodytu asmeniu.
Atsakovas vilkino sutarties pasirašymą, atsisakė ją sudaryti su trečiuoju asmeniu ir pagrindinės sutarties pasirašymą paskyrė paskutinę termino dieną. Dėl nurodytų priežasčių pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovo kaltės, o avansas liko ginčo objektu.
Pirmosios instancijos teismas sprendimu atmetė ieškinio reikalavimus ir atsakovui sumokėtas avansas ieškovui nebuvo priteistas. Teismas nustatė, jog pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, todėl pagal preliminariosios sutarties sąlygas 2500 Eur avansas laikytinas bauda už sutarties nevykdymą ir negrąžinamas ieškovui.
Apeliacinės instancijos teismas padarė priešingą išvadą ir nusprendė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovo kaltės, todėl avansas nelaikytinas netesybomis, panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir ieškovui iš atsakovo buvo priteistas 2500 Eur avansas.
Teisinis reglamentavimas ir kasacinio teismo išaiškinimai
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Įprastai, sudarius preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, sumokamas avansas siekiant užtikrinti šalių ketinimą sudaryti pagrindinę sutartį ir patvirtinti pirkėjo rimtus ketinimus įsigyti turtą.
Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, avansas, sumokėtas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui, pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu. Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi tik jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai avansas negali būtų panaudotas pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad pinigai, sumokėti kaip avansas turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai. Avansas arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti sumokėta pinigų suma, gali būti pareikalauta šalies grąžinti visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas netesybų taikymą reglamentuojančias materialiosios teisės normas, yra pažymėjęs, kad netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pripažįstama, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų (delspinigių, baudos) yra skirta ir tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais.
Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį. Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus.
Civilinei atsakomybei taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios (taikomos kartu) – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę.
Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes.
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad, atsakovui ketinant parduoti 10 arų ploto žemės sklypą ieškovui, o ieškovui ketinant šį turtą įsigyti iš atsakovo, tarp šalių buvo pasirašyta preliminarioji sutartis. Atsakovui buvo sumokėtas 2 500 Eur avansas ir dėl to ginčo nėra. Šalys susitarė pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2017 m. lapkričio 30 d., tačiau nustatytu laiku pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo. Preliminariosios sutarties 13 punkte nurodyta, kad, būsimam pirkėjui nepagrįstai vengiant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu, avansas (vadinamas rezervavimo mokesčiu) lieka būsimam pardavėjui, todėl teismai pagrįstai šią sutarties sąlygą kvalifikavo kaip susitarimą dėl netesybų (baudos).
Kasacinis teismas remdamasis nustatytų aplinkybių visuma ir nurodytu teisiniu reglamentavimu konstatavo, kad atsakovas savo pareigas pagal preliminariąją sutartį vykdė tinkamai, o ieškovas pats sutarties sudaryti neketino, vietoje savęs sutarties sudarymo dieną siūlė kitą asmenį, su kuriuo atsakovas laisva valia turėjo teisę atsisakyti sutartį sudaryti. Taigi, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl priežasčių, kurios priklausė nuo ieškovo valios, kadangi jau sudarydamas preliminariąją sutartį ieškovas žinojo apie jo sąskaitoms taikomą areštą, taip prisiėmė galimą riziką, pripažino, jog sklypo savo vardu pirkti neketino.
Rezultatas
Kasacinis teismas panaikino apeliacinės instancijos teismo nutartį ir paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, kuriuo ieškovo ieškinys atmestas ir sumokėtas atsakovui avansas nebuvo priteistas.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021
Sekite mūsų naujienas Facebook